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03览:007 早报选读:洪玉坤—这个游戏到底该怎么玩? 作者:段延庆
主题:早报选读:洪玉坤—这个游戏到底该怎么玩?
作者:段延庆 7:18pm 17/05/2007

这个游戏到底该怎么玩?

● 洪玉坤

  李总理在全国职总五一劳动节集会上讲话时指出:“新商场的出现受到居民欢迎,邻里商家却怨声载道,但是政府却不能因此而不允许职总平价合作社开设霸级市场,因为世界各国都已开始改变政策,欢迎国外的大型商场进驻,新加坡更不可能停滞不前。”我相信5月2 日早上,许多邻里店家读了这一报道,一定感到非常茫然。

  不到两年前,李总理的就职演说还给组屋小商家带来一丝的希望。当时他誓言要解决长期因“商者有其店”所积累下来的后遗症,“要营造更亲商的环境,为1万5000间邻里商店重新注入活力”。对照日前的讲话,似乎前后不一致。  

商店重组计划是消极措施    

  在《联合早报》,白士德当时还特地写了一篇文章《彻底解决邻里商店问题》说:“可以肯定的是如果这次又解决得不够彻底,组屋区零售店的问题还是会一直拖下去。”

  这篇文章刊登后的两三天,国家发展部长马宝山就在国会发言,谈“卖出邻里商店可赚取可观利润”。他说:“1992年,勿洛新镇一家商店的租户以63万元向建屋局买下店铺。去年,店主在公开市场以280万元卖出这间店屋,从中赚取约220万元利润。”(按:勿洛区是幸运的前三批,自93年7月第四批起就以市场价格定价)

  他又说:“建屋局商店的生意不是由建屋局来经营,而是店主。和其他生意一样,有良好的生意头脑、联络和技巧的店主会比没有(这些特质)的店主做得好。最终,商店能否成功,取决于它能否吸引和保留它的顾客,不是它从政府那里获得多少帮助。这些陷入困境的生意也依靠政府的生命维系(Life Support)来维持经营是不实际的。”

  这两年来,国家发展部推出一个消极的计划,叫做“商店重组计划” (Restructing Programme for Shops),给予那些愿意退休的租赁店主6万元的额外补偿金(ex-gratia payment),然后把收回商店的四堵墙敲掉,当成底层的空间(void deck)。即使是这么消极的计划,也似乎在很消极地推行,相信“受惠”的商家还不及两三百家。

  如果李总理认为超级市场跟组屋商店抢生意是目前刚冒出来的新困境或者新潮流的话,又似乎说不过去,因为早在15年前,即1992年6月政府推出“商者有其店”政策的时候,民间舆论和个别政府官员都多次发出警告,指出购物中心和商店的数目已经多得惊人。

  1994年4月1日的早报社论《为邻区店屋估价需要照顾多种因素》:“他们几乎都认为这些店屋的售价订得太高,而且设在邻区的店屋,论地点、屋龄、潜能,都不如镇中心的店屋。在政府的‘商者有其店’的计划下,这些条件比较不好的邻区店屋不但比条件较好的镇中心店屋较迟推出,价钱也高过后者。”

  1994年4月30日当时的贸工部政务部长吴志伟的警告也很有意思:“去年5月我国零售的整体增长率平均只有3.9%,但零售业的楼面去年却增加 4.2%;未来5年,估计零售业楼面面积每年平均增长6.8%。……我们目前零售业楼面总面积超过186万平方公尺,到了1997年将会增加另外65万平方公尺的面积,发展商、购物中心经理和零售业者未来将面对相当艰难的挑战。”  

商者有其店原为富民计划 

  1995年1月22日,早报资深记者刘培芳的特稿《零售业能不能逃出困境?》写道:“我国零售业所面临的困境,是多重因素造成的,……市场的需求量并不是那么大,但零售店铺空间却不断增加。……业者认为,日益高涨的租金和薪金,都加重了零售业的成本负担。……经济学者认为,现在应该是考虑把零售业的适量缩小的时候了,否则僧多粥少,零售业经营者数量过多,到头来大家都吃不了兜着走。”

  当初“商者有其店”推出的时候,是包装成一个“富民政策”,并且告诉国人,长期政纲需要民间的集体响应。在1993年国庆群众大会上,吴作栋总理第一次谈及他的“富民政策”的初步成功。到了94年3月,又重申“政府售卖店屋给租户是增加人民资产的长期政纲”,他说:“受惠的租户非常幸运,须紧记提供最好的服务。”

  其实,“商者有其店”的最大受惠者应该是建屋发展局:

  一、“建屋局去年净利达2亿8800万元。……建屋局也在发售受保护房地产的活动中取得3亿8500万元,其中多来自售卖租赁组屋给现有租户的计划。”(1994年2月5日《联合早报》)

  二、1995年建屋局(93/94)年报出炉,报章的标题是《上个财政年,建屋局销售组屋总亏近5亿元,但因出售店屋而使净盈余增加》,新闻说:“该局上个财政年未加上政府津贴的净盈余是11亿5100万元,远高过前个财政年的2亿8800万远净盈余额。”“年报说,建屋局上个财政年净盈余大幅度增加,部分原因是该局在这一年出售超过2000个单位店屋给现有租户,销售量比前个财政年度增加一倍。”(1995年1月27日《联合早报》)

  我觉得最大的伤害来自政府放弃原先的承诺。如果这个政策不是如此设计、如此执行的话,或许今天拯救日暮穷途的组屋商店,会有更灵活的空间,可以利用租金的下调来反映邻里商店目前的真正价值,而不是看着一堆手捧着负资产的可怜虫(有些还举债百万),不知如何下手。

  在原本已经成熟、规划好的旧市镇,加入以交通总站为轴的新中心,或者在边缘地带建立超大市场(Hyper Mart)本来就是对该地零售大饼的鲸吞蚕食,这样的东西是谁在把关、谁可以做主?总理已经明讲了,相信不需多赘,大家都会明白。

  政府作为游戏规则的制定者,继而又成为游戏规则的破坏者,最后还可以对游戏规则有终极的诠释权,我只想请教政府:这个游戏到底该怎么玩?



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段延庆 17/05/2007


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