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04览:220 打呵欠的面包: Papsicle 2 作者:雷风雨
主题:打呵欠的面包: Papsicle 2
作者:雷风雨 12:28pm 19/04/2011

回应: 早报新闻:马宝山谈工人党政纲: 降低屋价等于资产贬值 作者: 费言 9:35pm 18/04/2011

新加坡公共住屋政策犹如一台庞大的吸尘机,把人民的个人储蓄吸食殆尽以养肥国家储备。这正是国家发展部长马宝山所透露的。个人储蓄耗尽以便国家储备持续增长。

马宝山昨天说,压低土地成本以降低新组屋的售价,无异于在动用国家储备。(海峡时报周日版,2011年4月17日)

工人党近日发表的竞选宣言建议以合格购屋国民的收入中位数作为新组屋售价的衡量标准。组屋售价近年来涨至无法负担的水平,导致民众普遍不满,这项提议是工人党对此作出的回应。党魁刘程强指责有关部长没有详尽说明组屋成本的整体情况,尤其是土地成本方面。建屋局虽是法定机构,却必须向新加坡土地局购地建公共住屋。

“刘程强认为土地成本占该局建屋开支的一大部分,土地局若能降低土地价格,建屋局就不会亏损,所省下的金额就可惠及首次购屋者。

关键是,政府是否愿意从售地中赚取较少的利润。他进一步说:“这是把钱从左边口袋放入右边口袋的问题。所以,政府应该让人民知道土地的成本到底有多少?”

刘程强还举以往的国会正式回复加以说明,长期租约土地售价的金额并未算进当前政府的开支预算里,而是拨入储备金。”(海峡时报,2011年4月16日)

刘所谓左右口袋的比喻,其实只说明部分问题。从整体情况来看,政府是从个人的口袋掏钱放入国家的口袋,以下我将加以阐释。

首先,我得指出一些事实,或者应该说,在政府没发布具体数据的情况下我们所能获知的最接近的事实。就任何人的记忆所及,不肯发表组屋建筑成本的细目资料正是这个政府的本色。

现在我们至少能拥有一些一年前的资料,这还得归功于商业周刊《THE EDGE》、PropertyGuru和Lucky Tan的博客

“建屋局曾把一份价值9980万元的合同授予森联建筑公司,让该公司承接女皇镇重建合同30的建筑工程,其中包括兴建总共774个住屋单位。据《THE EDGE》报道,该合同的建筑成本是每单位$129,180,并于2010年3月开工,预期2013年2月竣工。

法定机构新加坡土地管理局拥有该地段。

由于工程位于女皇镇区,一旦完工,有关组屋每单位多半可售逾$300,000。”(PropertyGuru.com.sg, blogpost dated 1 Feb 2010)

我们还必须记住几点:森联所获得每个组屋单位的合同价值并非总成本,尽管这数额很可能占成本的大部分。合同也可能包含其它附带的小工程,建屋局本身也有组屋及附带土木工程的设计成本。假设兴建这些组屋的总成本每单位约为$150,000。如果每单位平均售价为$300,000,建屋局的毛利似乎是那多出来的
$150,000。

可是,马宝山说,建屋局一般上要亏损,正如其年度财务报告所显示的。这些女皇镇的组屋是否会亏损,我们不得而知,但不妨假设这是个典型的成本计算。如此,就会计而言,建屋局的每个组屋单位成本一定高过$300,000组屋售价,但我们既然估计(参阅本文上一段)设计与建造成本约$150,000,则建屋局一定支付逾$150,000向新加坡土地管理局购得土地。

要不,这也可能是属于选择性整体重建计划(简称SERS)的工程,如此则一大部分的成本来自向现有居民收回地皮的“赔偿”,外加清除旧建筑物的费用。这样的话,由于重新发展后土地的使用较密集,建屋局须向土地管理局支付一笔“填补”式的发展费。

如果我们假设这是一项SERS的工程,成本计算就更加复杂;要在此讨论,必须做无数的假设。坦白说,这正是建屋局不肯发布详细资料的另一个原因,它想阻挠公众舆论和问责的目的昭然若揭。

无论是新土地的费用或密集使用旧地的“填补”费,建屋局都得付一笔颇大的金额给土地管理局。马宝山也如此坦承:

“马先生在昨天最一轮的反驳中,说刘先生‘很清楚’新加坡的土地是由首席估价师估算的,其收入也拨入新加坡储备。他说;‘我们很谨慎管理土地的估算工作。’”(海峡时报周日版,2011年4月17日)

可不是,过程是这样的:当你向建屋局购买一个新的组屋单位,你为这个单位耗尽现有及未来的储蓄。你把钱交给建屋局,其中一部分作为组屋的实际建造费,可是最终好大一部分(因资料欠缺,数额不明)付予土地管理局,这笔数额是以组屋用地理论上的价值为计算标准。这笔付予土地管理局的钱可视为国家储备的一部分。

简言之,你的个人储蓄被吸进国家储蓄的金山堆里。

刘程强质问的是,首席估价师如何得出“理论上的价值”。政府说这是以“市场价值”为准。紧接其后的问题当然是(1)如何决定有关“市价”,以及(2)应不应该以市价为准?这又是个极为复杂的争议,我不想在此多谈。

*************

当然,政府绝不会承认他们吸走你的储蓄。他们是说,你以“流动储蓄”(现有的以至未来30年的储蓄,视你的扺押贷款期限而定)交换一项资产。

给新加坡人民资产并没错,确保资产价值增长更没有错,这位1999年起即掌管建屋部门的部长说。

“我们以资产增值政策为荣。这项政策让几乎所有新加坡人有个自己的家,这个家也是一项资产。这一资产随时间推移、随经济的增长而增值,也随着所有政府推出的翻新计划而增值,”他说。(海峡时报,2011年4月15日)

又是这段老调。我最近提出这样的论点:99年租契(地契)不会永无止境地增值。身为部长而如此认定,其实是很不负责任的。建屋局说你的钱购买的是会不断升值的“资产”,无异于邀你进入充满烟雾和挂满镜子的小室。

最后,还有件小事值得一提,海峡时报周日版引述马的话:

“那正是民选总统的职责:看管我们的储备,预防政党在大选期间作出各种各样的承诺。”

马先生注意到工人党的竞选宣言也主张废除民选总统制。

我谨此从另一个观点提出拙见:在建屋局这台庞大的吸尘机把你的个人储蓄吸进国家储备后,这笔劫持而来的钱财将放入金库,民选总统再把金库的钥匙吞掉。钥匙藏在他的肠道,直到他同意把钥匙“大”出来。

来源: http://yawningbread.wordpress.com/2011/04/17/papsicles-2/

本文修改于: 12:36pm 19/04/2011



大马华人网站

雷风雨 19/04/2011


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